Desahucio por precario: cómo recuperar tu vivienda paso a paso
El desahucio por precario permite al propietario recuperar un inmueble ocupado sin contrato ni título jurídico. Es el procedimiento habitual cuando se cede una vivienda a un hijo, familiar o tercero y se necesita recuperarla. Te explico los requisitos, plazos y el procedimiento en Burgos.
¿Qué es un desahucio por precario?
El desahucio por precario es el procedimiento judicial por el cual el propietario de un inmueble reclama su posesión frente a quien lo ocupa sin título que lo justifique y sin pagar renta. Se tramita por el cauce del juicio verbal, conforme al artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
El concepto de precario se define negativamente: es precarista quien posee un inmueble sin contrato de arrendamiento, sin usufructo, sin derecho de uso judicialmente reconocido y sin ningún otro título que ampare su permanencia. El Tribunal Supremo ha precisado que el precario es una «situación de goce o disfrute de un bien ajeno sin pago de renta y sin título para ello, o por tolerancia del propietario».
A diferencia del desahucio por impago de alquiler, donde existe un contrato incumplido, en el precario no hay relación contractual. Y a diferencia de la ocupación ilegal, en el precario la entrada en el inmueble fue inicialmente consentida o tolerada.
Desahucio por precario de un hijo o familiar
El desahucio por precario entre familiares es una de las situaciones más frecuentes en la práctica. Los casos típicos en Burgos incluyen:
- Padres que ceden vivienda a un hijo: los padres permiten que un hijo viva en una propiedad suya, y con el tiempo necesitan recuperarla (por venta, por necesidad propia, por deterioro de la relación familiar).
- Ex-cónyuge tras divorcio: cuando no se ha atribuido judicialmente el uso de la vivienda al ex-cónyuge y este permanece en el inmueble propiedad del otro.
- Hermanos o familiares: un familiar ocupa una vivienda heredada o cedida y se niega a abandonarla tras el requerimiento del propietario.
- Cesión a terceros: amigos, conocidos o terceros a quienes se permitió usar temporalmente una vivienda y que ya no quieren marcharse.
El vínculo familiar no impide el ejercicio de la acción de desahucio por precario. El propietario tiene derecho a recuperar su inmueble con independencia de la relación personal que le una al ocupante. Lo determinante es que el ocupante carece de título jurídico para permanecer en la vivienda.
Un matiz importante: si el uso de la vivienda fue atribuido judicialmente en un procedimiento de divorcio o separación, el ocupante tiene un título (la resolución judicial) y no estamos ante un precario. En ese caso, habría que solicitar la modificación de medidas ante el juzgado de familia.
Si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, el procedimiento puede verse afectado por mecanismos de protección social. Consulta los derechos del inquilino frente al desahucio para más información.
Plazos del desahucio por precario
El desahucio por precario se tramita por el cauce del juicio verbal (art. 250.1.2 LEC). Los plazos orientativos en Burgos son los siguientes:
| Fase | Plazo orientativo |
|---|---|
| Requerimiento previo (burofax) | 1-2 semanas |
| Admisión de la demanda | 2-4 semanas |
| Contestación del demandado | 10 días hábiles |
| Señalamiento de vista (si hay oposición) | 2-4 meses |
| Sentencia | 10-20 días tras la vista |
| Lanzamiento (si no hay recurso) | 1-2 meses tras sentencia firme |
| Total estimado | 6-12 meses |
Estos plazos son orientativos y dependen de la carga del Juzgado de Primera Instancia asignado en Burgos, de si el demandado se opone y de si se interponen recursos. Si el ocupante no contesta a la demanda ni se opone, el procedimiento puede resolverse en 3-5 meses.
A diferencia del desahucio express por impago de alquiler, en el desahucio por precario no se fija fecha de lanzamiento desde la admisión de la demanda. El lanzamiento solo se ordena tras la sentencia firme.
Requisitos para el desahucio por precario
Para que prospere un desahucio por precario, el demandante debe acreditar tres elementos:
Titularidad del inmueble
Debes acreditar que eres propietario del inmueble (escritura pública, nota simple del Registro de la Propiedad) o que tienes un derecho legítimo sobre él (usufructuario, arrendador con derecho a subarrendar, etc.). La legitimación activa corresponde al titular del derecho real sobre el inmueble.
Ausencia de título del ocupante
El demandado no tiene contrato de arrendamiento vigente, ni usufructo, ni derecho de uso reconocido judicialmente, ni ningún otro título que ampare su permanencia en el inmueble. Si alguna vez existió un título (por ejemplo, un contrato de alquiler que expiró), debe haberse extinguido.
Posesión efectiva del demandado
El ocupante debe estar efectivamente en posesión del inmueble. Si ya lo ha desalojado voluntariamente, no tiene sentido el procedimiento. Basta con acreditar la ocupación de hecho, aunque no sea permanente.
No es necesario demostrar que el ocupante fue requerido previamente, aunque un burofax de requerimiento refuerza la posición procesal y puede acortar plazos si el ocupante lo desatiende.
Diferencia entre precario, ocupación ilegal y arrendamiento
Es frecuente confundir estas tres situaciones. La distinción es importante porque cada una tiene un procedimiento diferente:
| Concepto | Precario | Ocupación ilegal | Arrendamiento |
|---|---|---|---|
| Entrada | Consentida o tolerada | Sin consentimiento | Contractual |
| Renta | No se paga | No se paga | Se paga (o se deja de pagar) |
| Título | Ninguno vigente | Ninguno | Contrato de arrendamiento |
| Procedimiento | Art. 250.1.2 LEC | Art. 250.1.4 LEC o penal | Art. 250.1.1 LEC |
| Enervación | No procede | No procede | Sí (pagando la deuda) |
Si tu caso es de ocupación ilegal (alguien entró sin tu consentimiento), consulta el procedimiento específico de desahucio por ocupación ilegal. Si hay contrato de alquiler e impago, el cauce es el desahucio por falta de pago.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por precario
¿Qué es el precario en derecho?
El precario es la situación jurídica de quien ocupa un inmueble sin título que lo justifique (sin contrato de alquiler, sin usufructo, sin derecho de uso) y sin pagar renta. El Tribunal Supremo lo define como la posesión tolerada o sin causa que la ampare. Es una figura muy frecuente en el ámbito familiar.
¿Cuánto tarda un desahucio por precario?
El procedimiento de desahucio por precario se tramita como juicio verbal (art. 250.1.2 LEC). En Burgos, el plazo habitual es de 6 a 12 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento, dependiendo de la carga del juzgado y de si el demandado se opone.
¿Puedo desahuciar a mi hijo de una vivienda de mi propiedad?
Sí, si tu hijo ocupa la vivienda sin contrato de alquiler y sin pagar renta, está en situación de precario. Como propietario, puedes solicitar el desahucio por la vía del art. 250.1.2 LEC. El vínculo familiar no impide el ejercicio de la acción, aunque el juez valorará las circunstancias del caso.
¿Necesito demostrar que había un contrato de alquiler?
No. En el desahucio por precario, lo que se acredita es precisamente la ausencia de título: que el ocupante no tiene contrato de alquiler, ni usufructo, ni ningún otro derecho que justifique su permanencia en el inmueble. Basta con demostrar que eres propietario y que el ocupante carece de título.
¿Qué diferencia hay entre precario y ocupación ilegal?
En el precario, la persona entró en el inmueble con el consentimiento inicial del propietario (cesión voluntaria, uso familiar), pero ese consentimiento ha cesado o el título que lo amparaba ha desaparecido. En la ocupación ilegal, la persona entró sin ningún consentimiento del propietario. El procedimiento es diferente: art. 250.1.2 LEC para precario, art. 250.1.4 LEC para ocupación.
¿Prescribe la acción de desahucio por precario?
La acción de desahucio por precario no está sujeta a un plazo de prescripción específico. El propietario puede reclamar la posesión de su inmueble en cualquier momento, con independencia de cuánto tiempo lleve el ocupante en la vivienda. Lo determinante es que el propietario revoque el consentimiento de uso.
¿Necesitas recuperar una vivienda cedida en precario?
La primera consulta es gratuita. Analizo tu caso y te explico el procedimiento, los plazos y las opciones reales para recuperar tu inmueble en Burgos.